Le Registre des Mandats : ce que dit la loi Hoguet

Le registre des mandats est un registre obligatoire pour la plupart des professionnels de l’immobilier (transaction, gestion, syndic), créé par la loi Hoguet de 1970 et organisé par le décret de 1972, pour assurer la traçabilité et la validité des mandats et protéger les clients.

Origine, date et finalité

• La base légale est la loi n°70‑9 dite loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui encadre l’exercice des professions immobilières (transaction, gestion, syndic). Pour comprendre comment ce cadre s’applique concrètement au mandat de syndic, consultez notre dossier sur l’histoire et la jurisprudence du mandat de syndic.
• Son décret d’application principal est le décret n°72‑678 du 20 juillet 1972, qui détaille l’obligation de tenir un registre des mandats.
• L’objectif est de garantir que chaque opération passe par un mandat écrit numéroté, daté, traçable, pour protéger vendeurs, bailleurs, acquéreurs, locataires et copropriétaires et lutter contre les abus (mandats “fantômes”, rémunérations illicites, etc.).

Exemple concret : si un agent signe un mandat de vente sans l’inscrire au registre et sans numéro, le mandat peut être frappé de nullité absolue, avec perte de droit à honoraires.

Professions concernées (dont le syndic)

Sont soumis à la tenue d’un registre des mandats :

• Titulaires de la carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” (agents immobiliers, mandataires agissant sous leur responsabilité).
• Titulaires de la carte “Gestion immobilière” (administrateurs de biens).
• Titulaires de la carte “Syndic de copropriété” : les décisions qui confient la gestion d’un syndicat de copropriétaires au syndic doivent être inscrites au registre à leur date.

Pour le syndic :

• Depuis le 1er juillet 2015, il existe un contrat type de syndic, mais la pratique et la jurisprudence rappellent que c’est la décision qui confie la gestion (AG de copropriété) qui doit être mentionnée au registre des mandats, à la date de la décision.
• Le syndic professionnel reste soumis aux conditions générales de la loi Hoguet (carte, RCP, garantie financière) et à ses registres obligatoires.

Ce que dit la loi / le décret (contenu obligatoire)

Les grands principes des textes (loi Hoguet + décret du 20 juillet 1972) :

• Obligation d’un mandat écrit pour toute opération (transaction, gestion, syndic), avec remise d’un exemplaire au client et conservation d’un exemplaire par le professionnel.
• Tous les mandats visés par ces textes doivent être mentionnés sur un registre unique, par ordre chronologique.
• Le registre est tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle (ou de son représentant légal si personne morale).
• Le numéro d’inscription attribué sur le registre doit être reporté sur l’exemplaire du mandat conservé par le mandant (client).
• L’inscription (numéro/date) doit être faite le jour de la signature du mandat, sur les deux exemplaires, puis reportée le même jour sur le registre ; un numéro ajouté après coup est interdit, et l’absence de numéro est une cause de nullité absolue du mandat.

Le contenu du registre (modèle fixé par arrêté) doit notamment permettre d’identifier :

• Date du mandat.
• Numéro d’ordre.
• Identité du ou des mandants.
• Nature de l’opération (vente, location, gestion, recherche de bien, mandat de syndic, etc.).
• Bien concerné.
• Conditions principales (honoraires, objet du mandat…).

Format, tenue pratique (papier / électronique)

Format papier

• Le registre doit être conforme à un modèle fixé par arrêté ministériel (on ne peut pas inventer un format libre).
• Il doit être relié et “côté sans discontinuité” (pages numérotées à l’avance, pas de feuilles volantes, pas de pages intercalées).
• Aucune rature, blanc, surcharge ou rajout ultérieur n’est admis : la continuité et la chronologie doivent rester parfaitement lisibles.
• Il doit être conservé pendant au moins 10 ans, à compter de la dernière inscription, sous peine de difficultés probatoires et de risques de sanction (nullité, responsabilité, contrôle DGCCRF, etc.).

Format électronique

• Depuis un décret du 21 octobre 2005, les professionnels peuvent tenir le registre de mandats sous format électronique, sous réserve de respecter les exigences du Code civil sur la preuve électronique (identification de l’émetteur, intégrité du support, horodatage, etc.).
• Les conditions sont similaires au papier : registre unique, chronologie, absence de modification non tracée, conservation 10 ans.
• De nombreux logiciels marché (registres dématérialisés, solutions de signature électronique) intègrent l’attribution automatique du numéro de mandat lors de la signature.

Registre unique, pas de sous-registres

• La Cour de cassation a jugé que “tous les mandats visés par ce texte doivent être mentionnés sur un registre unique”, interdisant la multiplication de registres distincts ou de sous‑registres pour une même carte professionnelle.
• Une entité immobilière (agence, réseau) ne peut tenir qu’un seul registre pour la carte considérée, même si elle a plusieurs points de vente ; l’organisation interne doit donc se faire dans ce cadre unique.

Champs d’application et conséquences en cas de manquement

Opérations concernées

• Mandats de vente ou d’achat (transaction sur immeubles et fonds de commerce).
• Mandats de location, lorsque l’agence intervient pour la mise en location ou la gestion locative.
• Mandats de gestion immobilière (administration de biens, gestion de lots, locaux…).
• Décisions et contrats qui confient la gestion d’un syndicat de copropriété à un syndic professionnel.

Sanctions principales

• Nullité du mandat : l’absence de numéro d’inscription, ou un numéro attribué hors des règles, est une cause de nullité absolue.
• Perte du droit à rémunération : un mandat irrégulier est réputé nul, l’agent ou le syndic peut alors être privé de ses honoraires et/ou se voir reprocher un encaissement indu.
• Exposition à des contrôles et sanctions administratives ou pénales au titre de la loi Hoguet (exercice irrégulier, manquements professionnels).

Synthèse rapide

• Création : loi Hoguet du 2 janvier 1970, organisée par le décret du 20 juillet 1972.
• Raison d’être : assurer une traçabilité chronologique, sûre et non falsifiable de tous les mandats immobiliers, protéger les clients et encadrer la rémunération des professionnels.
• Professions visées : agents immobiliers transaction, administrateurs de biens (gestion), syndics de copropriété titulaires des cartes professionnelles correspondantes.
• Format : registre unique, côté et relié ou dématérialisé dans des conditions garantissant intégrité, inscription le jour de la signature, conservation 10 ans.
• Conséquences : mandat irrégulier = nullité possible et perte de droit à honoraires, avec risques disciplinaires et contentieux.